厦门并没有崩盘

别把感冒当肺炎

文/朱红之泪

最近热点特别多,前脚拼多多被群嘲,后脚碧桂园道歉,现如今又出来个“厦门崩盘”。

作为一个每周只更一篇文章的公号,朱大哥非常为难啊。

拼多多的热点基本熄火,碧桂园请了全国的媒体开致歉会,再次上头条,显示出了非常强的公关水准(见下图),接下来预计该热点也要熄火。

碧桂园全国媒体行

关于媒体记者这个行当,我以后会写专门的文章,我们先下个结论,除了自媒体,传统媒体不会跟进批评碧桂园了。

而就在本周四、周五,樱桃大房子的一篇文章《》迅速刷爆房产圈,成为了炙手可热的话题。

资料来源:百度搜索、微博

虽然樱桃文章中并没有提及“崩盘”二字,但是在网络舆论的发酵下,“厦门楼市崩盘”论喧嚣尘上。

那咱们就聊聊“厦门楼市崩盘”这件事吧。

一)虚高的厦门房价

说起厦门房价,笔者从来只有一个结论:虚高。

全中国的房价排行,近两年的排位一直是北上深厦,什么广州、杭州、南京在厦门面前都得低头。

厦门的岛内,形成了一整片二手房单价6万以上房价区域,在去年初,甚至不少小区站上了9万一平,这在全国范围的二线城市中可谓一枝独秀。

来自于云房数据研究中心(公众号:云房资讯)

数据来源:贝壳找房

我们普遍认为,厦门人具有极强的迁徙力,卖掉厦门买北上深那是一点困难都没有的。

可是呢,无论从人均工资收入水平,经济GDP,还是人口流入,甚至是互联网金融等新兴产业,厦门都是一个非常普通的二线城市。

有人认为厦门属于“网红”,的确,厦门有其自身的吸引力,但是在成都、重庆、杭州、甚至西安面前,厦门已然是个过气“网红”而已。

数据来源链家APP

不仅仅厦门,福州这个福建省城的房价也是虚高的,或者说整个福建省的房价都虚高。

因此近两年来,每当有人问我,厦门、福州可买否?

我都回答:

我真的看不懂啊,看不懂就别碰。

本地土著自住可以,外地投资回避。

其实厦门、福州高房价的原因也并非没有一定合理的解释,但是这并不足以说明厦门房价不虚高。

我国从台州、温州、宁德、福州、莆田、泉州、厦门、漳州、汕头、潮州、揭阳这一线的东南沿海城市,历来盛行家族抱团经商的文化,原来计划经济、计划生育的色彩很淡,民间借贷盛行。

尽管经商承担着巨大的风险,但是当地依旧秉持着书不一定要读,生意一定要做的商业文化,市场经济使得他们迅速积累了大量财富,因为家家做生意,当地民众的富裕程度远超其他省市。

比如温州,尽管温州房价曾经泡沫破灭过,但是其绝对价格仍然走在全国前列,如此产生了一个令很多人费解的现象:浙江、福建的山区县城,房价都能够达到一万多甚至小两万。

如此看来,厦门、福州作为福建的头部城市,厦门还是计划单列市,可以说整个福建省的有钱人都想在厦门买套房,其房价有着一定的民众财富基础,虽然这个基础并不牢固,仅仅是时代赋予东南沿海人民的生意红利,不过毕竟是真金白银的积淀。

我们相信,随着未来都市化、大城市化导致资源越发集中,行业竞争越发激烈,全国性的交通、金融、监管政策的逐渐趋同,福建人爱做生意的文化传统也会逐渐退散,正如同现在的温州人已经开始接受打工上班一样。

从趋势性来看,福建的房价的确存在虚高。

但是,虚高归虚高,但距离崩盘还是很遥远。

二)厦门房价的真实情况

首先我们先PO一张厦门近一年房价走势的图:

数据来源:安居客

虽然安居客的价格可能不一定很准确,但综合从链家、撸房价、兔博士的成交记录数据来看,厦门楼市从最火的2017年3月、4月的价格上下跌了2成左右。

如果一个单价9万的楼盘,下跌1万甚至2万是有的。

数据来源:撸房价

而至于地价,相对于17年最火的时候2万、3万的地王,今年7月份厦门土拍的底价、低溢价成交的价格的确相当于腰斩。

我们知道,拿地很便宜卖很贵的开发商很多,拿地很贵,低于地价卖房的开发商也有,开发商拿地的楼面价历来都是只能参考,地价的涨跌有时候并不完全反映市场情况。

更何况现在厦门全面一手房严格限价,限价情况下地价肯定没办法涨,只能低溢价拿地,否则如何赚钱呢?

地价与房价,尤其是二手房价格之间的相关性很弱,今年7月份厦门土拍只能说明土地市场很冷清,并不能传达更多的信息。

这就是传说中的“崩盘”?

如果这也叫崩盘的话,上海、北京、天津、合肥岂不是早就崩了?

要知道,单论二手房回调的幅度,上海已经超过厦门,可没有任何人敢说上海已经崩盘!

我们来看看撸房价中的几座和厦门同期开始本轮上涨行情的城市。

数据来源:撸房价

北京的上涨比厦门启动的晚,在深度回调后如今又开始了适度的回暖。

数据来源:撸房价

上海楼市的艰难,远超过我们的想象

数据来源:撸房价

海河计划公布后天津略有回暖,但仍未企稳。

数据来源:撸房价

合肥房价从2年前的高点迅速回撤,去年最先喊出“崩盘”概念的合肥,今年春天以来持续回暖,正在冲击2年前的高点。

我们可以看出,和厦门一样,属于本轮2017-2018牛市行情中的几座代表城市,北京、上海、天津、合肥均发生了较大程度的价格回调,其中,上海、天津依旧重病不起,但北京、合肥已经开始回暖。

厦门在众多兄弟城市中其回调的力度,幅度,都很平庸,毫无特殊之处,综合多方数据,其二手房价格在7月份还略有上涨。

厦门楼市近两年的表现明明比上海和天津好,这个时候喊出“厦门崩盘”实在说不过去。

不仅仅厦门没跌多少,环厦门的漳州泉州房价还暴涨了!面对着周围县市的暴涨,厦门房价相对也没有很高了。

要说这两年有什么地方真的崩盘的话,主要是以燕郊、固安、香河为代表的环京县城。

在河北廊坊市17年上半年的两次调控后,燕郊的房子价格发生了腰斩,首尔甜城、天洋城从3万多跌到1万多。

而厦门,距离崩盘还有十万八千里远。

对于环京,还要告诉大家一个消息。

因为17、18年二三四五线城市的疯长,经历过“腰斩”、“崩盘”,现如今1万多的北三县已然成为了房价“洼地”,已经有不少大V又重新看好廊坊这里的房价了。

四)结论

你看到了厦门的崩盘,我却看到了房价的坚实基础。

你看到了房价上万元的回调,我却看到了其原来就异常高的价格。

你看到了地王的腰斩,我却看到了房产价格的无限想象空间。

厦门,一个个方面都很普通的二线旅游城市房价位列全国第四。

在严格限购限贷,且没有像其他二线城市颁布“抢人”政策的情况下,在近一年半的调整过程中,仅仅回调了2成,就显示出企稳迹象,而燕郊则涨幅回撤一半才有企稳的声音。

厦门房价的确虚高,但是却依旧有着顽强的生命力。

这让我想到了一个房产界的争论:到底二线好还是环一线好。

我们从厦门和燕郊的对比可以看出:

在调控限购限贷严格的情况下,一座相对较大,行政等级较高的二线城市其房价比环一线县城具有更大的生命力和活力。

在《城市的居住通勤范围》一文中,笔者指出,现在一线城市的通勤距离大约在25-30公里,超过30公里,就超出了城市的正常辐射范围。

在没办法融入一线都市交通通勤圈的情况下,环一线的县城和中西部山里的县城区别不大,其价格的支撑点也相似。

假如有在北京国贸上班,偶尔还要加班的人因为限购等原因被中介忽悠买了固安的房子,等到接房亲身体验后他就知道是没办法住在固安的,只能将固安房子出租,自己租住在东三环老破小中。

而二线城市的房产是有实际居住价值的,随着都市化的持续推进,大量的人会来到这里,租售比十分良好,需求旺盛,城市日新月异,其价值是有底部支撑的。

2017年,我们见识了合肥“崩盘”,2018年我们又遇到了厦门“崩盘”。

来源:中国经济周刊

链接:-VwqzNmIj1i1rw7fvaazulmsViY0oETLOa&wd=&eqid=83ecd30f0000a9b35b65b01b

然而实际上合肥和厦门在冷清盘整后已经开始了企稳,他们仅仅是感冒了,但是人们以讹传讹,传成了肺炎。

2017-2018年,只有一个地方的房价真的“崩盘”,那就是燕郊、固安,不过现在也在筑底中。

大城市的房价涨起来如洪水,跌起来如抽丝,被套住的仅仅是最高点的那一拨人,这是基本常识。

合肥、厦门有庞大的人口买入房产的资金底仓和实际居住需求,还有着全省数千万人的支持。

现在的厦门不过是去年的合肥而已。

他们只有调整,没有崩盘。

别把感冒当肺炎。

朱红之泪,2018年8月4日

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